Kecurangan Developer saat serah terima unit rumah atau apartemen (1)

82rtuhersjh

beberapa saat lalu seorang teman saya yang pengacara bercerita bahwa dia memenangkan klaim dari sebuah perusahaan developer besar di jakarta sebesar 1.5 milyar Rupiah. wow.. bagi saya itu angka yang cukup fantastis mengapa? karena nilai rumah yang di beli sebesar 1.7 Milyar mendapat ganti rugi pembayaran klaim sebesar 1.5 milyar yang hampir senilai dengan harga bangunan itu sendiri.

ada beberapa hal sebenanrnya yg harus kita cermati yang menjadi bagian kecurangan dari developer

  1. Jadwal serah terima rumah :

Anda harus memastikan Jadwal Serah terima sudah tercantum di Akta Jual beli (AJB) dan Perjanjian Pengikatan Jual beli (PPJB). Karena kadang developer membuat kausul yang menempatkan konsumen di posisi lemah. Jadi konsumen harus lebih berhati-hati dalam melihat kausul tersebut. Jika tidak ada kesesuaian segeralah jangan ragu untuk minta diganti. Terkadang pihak developer akan mengatakan kausul itu sama ke semua pembeli sudah format dari pihak hukum/legal terkait sesuai standard. Maka anda harus mengetahui bahwa  kausul perjanjian adalah kesepakatan antara kedua pihak yaitu pembeli dan penjual dan sifatnya bebas dan tidak dipengaruhi oleh badan, orang atau lembaga apapun. Jadi tidak ada standarisasi pemerintah atau badan hukum untuk legalisasi kausul jual beli. Pihak pertama (pembeli) dan kedua (penjual )berhak meminta kausul itu di rubah sesuai dengan kesepakatan bersama. Jika tidak ada kesepakatan maka perjanjian jual beli akan dibatalkan. Maka jika pembatalan itu di karenakan ketidak sepakatan atas kausul perjanjian maka uang yang telah dibayarkan seharusnya dikembalikan. Terkecuali pembatalan dilakukan oleh pihak pembeli.

Kausul-Kausul yang membuat posisi pembeli menjadi lemah yaitu:

  1. Jika konsumen terlambat menyicil pembayaran maka dikenakan denda satu permil perhari. Sedangkan jika Developer terlambat menyerahkan unit rumah/apartemen tidak dikenakan pinalti atau sekalipun kena pinalti nilainya terbatas yaitu ada angka maximum misalkan ganti rugi 10 juta. Seharusnya jika konsumen terlambat menerima unit apartemen/rumah apalagi hingga berbulan-bulan. Developer harus membayar kerugian pendapatan yang diterima oleh pembeli jika rencana unit itu akan disewakan atau sudah ada penyewanya. Contoh kasus.

Pak Jojon seorang kaya raya membeli sebuah ruko di kawasan yang sedang berkembang yang dikelola oleh pengembang besar PT.Sengal Senggol kaya (PT.SSK). pada saat pembelian unit yang di beli pak Jojon masih berupa kavling tanah kosong, PT.SSK menjanjikan dalam waktu 1 tahun sejak tanggal pembelian unit sudah bisa di gunakan ( 1 Febuari 2014).

Akhirnya karena pak Jojon seorang  pengusaha maka dia berpikir mulai tanggal 2 Febuari 2014 dia  akan membuka  bengkel sepeda motor, Pak Jojon membidik pasar di area tersebut yang memang belum ada bengkel sepeda Motor. Hasil perhitungan pak Jojon jika biaya servis motor @RP. 30.000 , Maka Jika 1 hari ada 100 unit motor yang di servis , pendapatan pak Jojon 3 juta sehari atau Rp 1.08 Milyar setahun.

Melihat dari nilai tersebut pak Jojon lalu , membelanjakan sebagian uangnya untuk beli peralatan jika bengkel di buka nantinya. Ternyata pada tanggal 1 febuari 2014 Pihak developer PT.SSK tidak menepati janjinya. Unit yang di harapkan sudah jadi ternyata molor serah terimanya hingga 6 bulan. Maka Pak Jojon mundur membuka bengkelnya selama 6 bulan.  Sementara Pak Jojon sudah membeli peralatan bengkel dari uang pinjaman ke BANK yang berbunga setiap bulan.

Kerugian Pak JojonDi bagi 2

  1. Kerugian Bahan = Pak Jojon pinjam uang di bank sebesar Rp 300 juta. Dengan bunga pinjaman 14.5%/tahun. Maka hutang pak Jojon  jadi menumpuk yaitu sebesar Rp.322 juta.
  2. Kerugian pendapatan = Prediksi pendapatan pak Jojon selama 6 bulan yaitu sebesar Rp 504 juta – Rp 322 juta yaitu sebesar Rp. 182 juta.

Siapakah yang membayar kerugian pak Jojon akibat keterlambatan serah terima.???

Pasal 4 ayat huruf h , UU Perlindungan Konsumen no 8 Tahun 1999 berbunyi Konsumen Berhak mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian , apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya.

Pasal 8 ayat ke 1 subsider huruf f , UU perlindungan Konsumen no 8 Tahun 1999 berbunyi Penjual dilarang menjual barang yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan,iklan atau promosi penjualan barang dan/atau jasa tersebut.

Dari dua pasal tersebut seharusnya pak harto bisa mendapatkan gantirugi sesuai dengan kerugian yang di telah dideritanya. Tetapi pak Jojon harus melihat pada AJB dan PPJB ada tidak tanggal serah terima yang tertulis di sana.

Itu sebabnya mengapa tanggal serahterima harus di cantumkan di AJB dan PPJB. Jika Tanggal serah terima di cantumkan di AJB dan PPJB menurut UU Perlindungan konsumen pak Jojon berhak mendapatkan ganti rugi sebesar kerugian yang di alami nya. Sesuai Pasal 4 huruf i, dan pasal 8 ayat 1 subsider huruf j, apabila barang yang di terima tidak sesuai dengan janji ( tanggal serah terima yg di sepakati) dan apabila barang yang di terima tidak sesuai dengan promosi penjualan barang ( tanggal serah terima terkadang masuk di dalam promosi penjualan). Jika tanggal itu tercatat maka Pak Jojon berhak mendapatkan ganti rugi.

Saat anda menandatangani PPJB pastikan Anda meneken PPJB dengan developer atau pihak lain yang dikuasakan developer. JANGAN TANDA TANDANGAN FORMULIR KOSONG. Sebaiknya proses PPJB juga dilakukan di hadapan notaris/PPAT yang Anda pilih atau dari developer. Minta draft PPJB sebelum membayar uang muka. Tak perlu khawatir transaksi batal karena kecerewetan Anda. Masih banyak pilihan rumah lain

DILANJUTKAN DI HALAMAN BERIKUTNYA.

24 thoughts on “Kecurangan Developer saat serah terima unit rumah atau apartemen (1)

  1. Kepada Bpk. Hendri

    terima kasih atas blog bapak yang sangat membantu. mohon minta bantuannya dengan kasus saya.
    saya membeli rumah pertama saya 2 tahun yang lalu, sewaktu membeli dari pihak marketing mengtakan rumah akan jadi setelah 1 tahun, PPJB ini baru saya lihat dan tanda tangan sebelum akad kredit dengan tidak membaca dengan jeli bahwa ternyata rumah baru akan jadi setelah 16 BULAN dari PPJB, rumah baru bisa saya terima dengan memaksa developer setelah 23 bulan dari PPJB, betapa kecewanya saya ternyata denda keterlambatan yang saya terima maksimum 3 BULAN, sedangkan rumah ini telah telat 7 BULAN dari 16 BULAN penantian. ketika saya menagih hak saya sebagai customer pihak developer mengatakan di PPJB memang tercantum maksimum denda keterlambatan 3 BULAN yang dibayar, jadi pihak mereka telah sesuai dengan perjanjian. jadi kecurangan pihak developer, meskipun mereka telat 4, 5, 6,7 hanya akan mengganti maksimum 3 bulan. mohon bantuannya bagaimana saya mendapatkan hak saya sebagai customer agar di bayar sesuai dengan keterlambatan.

    • Dear Bapak/ibu wica
      Mohon maaf atas keterlambatan saya membalas anda, tetapi terimakasih atas comment anda di web saya
      saya mencoba menjawab dari apa yang anda keluh-kan.
      Di dalam PPJB yang anda lakukan dengan pihak penjual ada beberapa hal yang harus anda ketahui dan itu menjadi hal yang harus anda mengerti. Bahwa Pembeli harus memahami semua yang tertulis di dalam PPJB itu. Oleh sebab itu pembeli harus membaca dengan tenang dan hati-hati dan di tandatangani setiap halaman sebagai tanda bahwa pembeli mengerti dengan benar atas apa yang tertulis di dalam PPJB tersebut.
      tetapi terkadang notaris sebagai pembuat PPJB tidak melaksanakan tugasnya dengan baik, padahal notaris tersebut dibayar oleh pembeli bukan oleh penjual. seharusnya notaris mengakomodir kepentingan dah hak-hak pembeli. Hanya karena waktu perjanjian terjadi berbarengan dengan pembeli lainnya yang sifatnya borongan, notaris mengambil jalan pintas untuk hanya mempersilakan pembeli membaca PPJB tersebut tanpa menjelaskan poin-poin yang terkandung di dalam PPJB tersebut. Jika hal ini terjadi maka Notaris harusnya mengijinkan pembeli untuk membawa pulang draff PPJB untuk di pelajari di rumah sehingga pembeli bisa memahami PPJB tersebut dan bertanya kepada pihak-pihak yang mengerti mengenai perjanjian. Biasanya Notaris tidak mengijinkan PPJB tersebut di bawa pulang karena mereka tidak mau buang-buang waktu (maklum mereka baru di bayar setelah PPJB ditandatangani, semakin cepat mereka menyelesaikan tanggung-jawab tersebut, semakin cepat bayaran di terima dari Uang Muka yang anda setorkan dahulu, Terkadang mereka merasa dibayarkan atas jasa mereka oleh pihak penjual, padahal sesungguhnya mereka di bayar oleh pembeli, sehingga mereka kurang mengakomodir kepentingan pembeli.). jika tidak Boleh dibawa pulang maka penjual harus menyediakan “pejabat Pembaca PPJB” untuk membacakan poin-poin penting di hadapan anda dan menjawab semua pertanyaan dari pembeli seputar PPJB tersebut. adapun Hal-hal yang wajib mereka bacakan adalah sbb:
      1. Pihak yang melakukan kesepakatan.
      2. Kewajiban bagi penjual.
      3. Uraian obyek pengikatan jual – beli.
      4. Jaminan penjual.
      5. Waktu serah terima bangunan.
      6. Pemeliharaan bangunan.
      7. Penggunaan bangunan.
      8. Pengalihan hak.
      9. Pembatalan pengikatan.
      10. Penyelesaian Perselisihan

      mengenai kasus yang anda alami sekarang saya cuma bisa memberikan sedikit pandangan
      1. waktu serah terima yang terlambat hingga 23 bulan dari perjanjian yang hanya 16 bulan sejak PPJB di tandatangani
      2. denda yang di bayarkan hanya 3 bulan dari total keterlambatan 7 bulan.

      apakah soal denda maksimum tersebut tercatat di PPBJ, jika tercatat artinya anda sudah paham dan sudah mengetahui kalau denda maksimum yang ada dapat klaim hanya 3 bulan saja. Memang kesalahan dari pihak pembeli tidak membaca dengan teliti. Karena notaris/penjual tidak berkewajiban menyediakan “pejabat Pembaca PPJB” yang harusnya membacakan poin-poin tentang keterlambatan dan denda keterlambatan yang kemungkinan menjadi persengketaan di kemudian hari.
      jika hal itu tidak tercatat di PPJB anda, maka anda berhak menuntut hak anda berdasarkan Peraturan kementrian Perumahan Rakyat no 6 tahun 1995 mengenai “pedoman pengikatan Jual Beli Rumah ” Yang berbunyi sbb:
      Atas kelalaian yang dilakukan oleh penjual dalam hal keterlambatan dalam menyerahkan objek perjanjian, pada waktu yang dijanjikan, penjual wajib membayar denda sebesar dua perseribu dari jumlah total harga objek untuk setiap hari keterlambatannya. Penjual juga dianggap telah memberikan kuasa kepada pembeli untuk mengurus dan menjalankan tindakan yang berkenaan dengan pengurusan pendaftaran perolehan hak atas objek tersebut kepada instansi yang berwenang. Sedangkan, bagi pembeli, atas keterlambatan membayar angsuran dan biaya lainnya, dikenakan denda sebesar dua perseribu dari jumlah angsuran yang telah jatuh tempo untuk setiap hari keterlambatan hingga dapat dibatalkannya secara sepihak PPJB oleh penjual.

      Penjual akan menyerahkan bangunan melalui penandatanganan Berita Acara Serah Terima Bangunan kepada pembeli jika keduanya telah memenuhi kewajibannya masing-masing dan akan memberitahukan kepada pembeli rencana dilakukannya serah terima tanah dan bangunan dalam jangka waktu 2 (dua) minggu sebelum acara serah terima secara tertulis. Jika pembeli tidak bersedia menandatangani Berita Acara Serah Terima (BAST) tersebut lewat dari 2 minggu, maka pihak pembeli telah dianggap menerima objek perjanjian dengan segala konsekuensi. Dalam hal kedua pihak telah memenuhi kewajibannya masing-masing lebih cepat dari yang dijanjikan, maka tanah dan bangunan rumah tersebut dapat diserahterimakan oleh pihak penjual kepada pembeli.

      Artinya Pembeli boleh mengklaim hak keterlambatan 2/1000 perharinya hingga hari serah terima unit tersebut.

      Dan anda juga boleh menambahkan pasal penguat dari UU Perlindungan Konsumen No 8 tahun 1999 yang berbunyi:
      Pasal 4 ayat huruf h , UU Perlindungan Konsumen no 8 Tahun 1999 berbunyi Konsumen Berhak mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian , apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya.

      artinya penjual sudah melakukan wanprestasi atas keterlambatan yang mereka lakukan dan pembeli berhak mendapatkan ganti rugi dari penjual.

      Saya harap penjelasan saya sudah bisa memuaskan Bapak/ibu wica tetapi catatan saya anda harus membaca kembali PPJB anda apakah nilai maksimal denda keterlambatan tersebut tertulis di dalam PPJB anda. Jika tidak anda boleh menuntut hak anda sesuai dengan UU yang berlaku di indonesia, jika ada yah…. artinya anda tidak dapat menuntut hak tersebut karena anda sudah menandatangani PPJB tersebut.

      Sebagai catatan anda melakukan serah terima unit pada bulan ke 23 sudah membuat berita acara Serah terima (BAST)atau belum. jika sudah anda tandatangani BAST tersebut di bulan 23 maka jika maksimal pembayaran tidak tercatat di PPJB maka hanya terhitung terlambat 6 bulan saja.
      tetapi jika developer belum membuat BAST dan tidak tercatat soal maksimal pembayaran tersebut, maka waktu keterlambatan tersebut masih berjalan hingga kini, kecuali jika developer sudah menerbitkan BAST tersebut dan ada menolak menandatangani BAST tersebut. maka BAST tersebut tetap berlaku setelah 2 minggu sejak BAST tersebut di buat.

      • Yth Bapak Henri,
        mohon minta pendapat bapak mengenai hal ini :

        dalam PPJB tertulis bahwa pihak developer akan menyelesaikan pembangunan rumah dalam jangka waktu 18 bulan sejak ditandatanganinya PPJB, anggap saya menandatangani PPJB pada tanggal 8 september 2014, berarti rumah saya harus sudah diselesaikan pembangunan dan diserahkan kepada saya selambat-lambatnya 18 bulan setelah tanggal 8 september 2014, atau pada tanggal 30 maret 2016,
        akan tetapi pada pasal berikutnya dalam PPJB disebutkan bahwa developer akan menyerahkan unit rumah selambat-lambatnya 6 september 2017 sesuai dengan tanggal pelunasan saya membayar angsuran rumah tersebut (angsuran terakhir saya pada bulan Agustus 2017) ;
        sebenarnya developer itu menyerahkan unit rumah sesuai dengan jangka waktu pekerjaan (yang 18 bulan) ataukah setelah kita melunasi angsuran ? (september 2017) ;
        hal ini membingungkan saya, karena saya berpegang pada janji developer yang berjanji akan membangun dan menyerahkan rumah dalam jangka waktu 18 bulan, sedangkan developer berpendapat bahwa penyerahan akan dilakukan setelah angsuran lunas ; yaitu september 2017 ;
        apa yang harus saya lakukan? karena selama ini angsuran saya berjalan dengan lancar, tidak pernah menunggak, sedangkan dalam kenyataannya pada saat saya melihat ke lokasi, rumah saya masih berbentuk pondasi ;
        mohon pendapat bapak, terima kasih

        • Maaf ibu Yustina
          atas keterlambatan mejawab pertanyaan ibu
          dalam PPJB serah terima tertulis adalah 18 bulan yaitu tanggal 30 maret 2016. tetapi dalam pasal yang lain serah terima dilakukan setelah lunas pembayaran september 2017.jelas ini merugikan konsumen. tetapi harus dingat jika ada dualisme didalam undang-undang pihak developer tetap akan akan berpegang kepada waktu yang terlama yaitu setelah tagihan lunas yaitu september 2017.Jadi dalam kasus ibu saya sulit menjawabnya karena kedua pasal tersebut sama kedudukannya di dalam PPJB yang telah disepakati bersama.
          Artinya ibu tidak bisa menekan developer untuk segera mengerjakan pekerjaan rumah tersebut karena developer pasti mengacu pada pasal dengan waktu terlama. terkecuali ibu menekannya dengan menggunakan jasa biro hukum.
          tetapi biro hukum juga akan kesulitan karena pada PPJB pasalnya sama kedudukannya dan sama kuat. Biro hukum hanya bisa berpegang pada UU lain yaitu undang-undang perlindungan konsumen. itu pun keterlambatan belum bisa dikatakan benar-benar terlambat sebelum melewati tanggal yang di tentukan di dalam PPJB. Yang ibu bisa lakukan sekarang adalah ibu membuat berita cara perkembangan pekerjaan ibu di sertai foto-foto dan tanggal foto diambil, karena jika terjadi keterlambatan dengan dasar foto2 tersebut ibu bisa menuntut ganti rugi keterlambatan melalui jalur hukum
          saya harap penjelasan saya bisa menjawab dari pertanyaan ibu..
          hormat saya

          henri yokom

  2. Pak henrii saya mau minta pandangan bapak…
    Beginii pak…saya ngambil perumahan sejak 2012 akhir,, berdasarkan perhitungan saya sesuai dari uang muka yg disepakati, saya masih pnya tunggakan 6juta, tp pas skrg mau dibayarkan,, ternyata total tunggakan nya jd 11juta,,, saya makin tidak mengertiii,,, atas dasar apa mereka memgeluarkan ketentuan seperti itu,,seakan sama aja seperti lembaga keuangan yg mngeluarkan denda bahkan lbh besar perhitunganya dr perbankan. Apa yg mustii saya lakukan? saya merasa tertipuu dan kecewaa….

    • Halo pak dadan
      soal uang muka yang disepakati seharusnya developer tidak boleh menambahkan sepihak tanpa ada persetujuan dengan pihak yg lain. Artinya kenaikan uang muka harusnya disepakati oleh kedua belah pihak apalagi bapak sudah melakukan pembayaran uang muka secara menyicil. sehingga keterlambatan pembayaran bapak tidak menjadi acuan dengan mengubah nilai uang muka. Bapak punya kesepakatan hitam diatas putih tidak, kalau ada dan bapak artinya sudah terikat dengan nilai uang muka yg disepakati pertama kali. tetapi jika bapak tidak punya nilai nokta kesepakatan tersebut, developer bisa bertindak sepihak dengan menaikan uang muka sebesar harga jual pasar.
      soal denda akibat uang mukapun tidak bisa diterapkan tanpa ada persetujuan dari kedua belah pihak, sehingga pihak pengembang tidak boleh mengenakan denda tanpa memberitahukan lebih dahulu diawal perjanjian.
      saran saya bapak boleh mengajukan perkara ini ke Badan perlindungan Konsumen (BPKI) untuk mengajukan keberatan bapak terhadap apa yang bapak anggap di curangi.

  3. Pak henrii, mohon bantuannya. Saya membeli apartemen sejak 4 tahun lalu dari pembeli pertama. Serah terima fisik bangunan telah dilakukan pada 9 Maret 2011. Saya beli pada September 2011. Nah hingga sekarang (Oktober 2015), masih belum ada kejelasan mengenai sertifikat strata title nya. Bahkan saya sebagai pembeli tangan kedua pun masih belum punya PPJB. Pertanyaan saya, apakah mungkin serah terima unit yang sudah lunas di bayarkan tanpa PPJB? Lalu apa hak saya jika sebagai pembeli tangan kedua mengingat sudah 4 tahun saya beli dan sertifikat saja belum ada. Thanks

    • Dear Pak Thomas.
      maaf baru balas, waktu pembelian apartement 4 tahun lalu bapak dihadapan notaris atau tidak, jika iya bapak berhak menanyakan PPJB tersebut ke notaris karena notaris yang buat PPJB. Biasanya maksimal 3 bulan sudah harus jadi notarisnya untuk membuat PPJB karena mereka harus melaporkan ke bagian pajak. jika notaris belum membuat PPJB tersebut bapak bisa mengajukan gugatan melalui badan perlindungan konsumen di jakarta.
      karena mereka sudah melakukan wanprestasi terhadap kinerja mereka.
      tetapi jika bapak melakukan transaksi tidak dihadapan notaris, ini yang sulit karena artinya penjual dengan sengaja mengulurkan waktu perjanjian, bapak harus melaporkan penjual nakal tersebut kepihak yang berwenang.

  4. Dear pak Hendri,

    Kasus saya hampir sama dengan pak thomas hanya bedanya saya membeli rumah dan bpjb sudah saya pegang. Adakah hukuman untuk develover yang tidak mau membayar uang konpensasi sesuai perjanjian yang telah ditandatangani diatas materai (PPJB). Kepada siapa saya harus laporkan. Datang kekantor polisi kah untuk menuntaskan masalah ini? Mohon pencerahannyah pak.

    Terimakasih.

    Salam

    Aulia

    • Dear Ibu Aulia

      Jika ibu sudah pegang PPJB dan developer tidak punya niatan baik untuk membayar kompensasi sesuai yang tertulis di akta. Ibu bisa melakukan somasi kepada developer dengan menghubungi biro hukum yang mempunyai wewenang untuk melakukan somasi. Karena tanpa ada biro hukum/pengacara somasi personal yang dilakukan oleh seseorang bisa dianggap ancaman. Setelah dilakukan somasi developer biasanya sudah merasa takut sehingga akan memenuhi tanggung jawabnya sebagai tergugat,jika tidak maka pengacara ibu akan melanjutkan ke gugatan di peradilan.
      jika ibu merasa mahal membayar pengacara ibu bisa minta bantuan ke Yayasan lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) dengan alamat
      Jalan Pancoran Barat VII/1, Durentiga – Jakarta Selatan 12760 Indonesia
      Telp: (021) 7981858
      Fax: (021) 7981038
      atau ibu bisa ke lembaga Bantuan Hukum Jakarta di alamat
      Jl. Pangeran Diponegoro No.74, Menteng, Kota Jakarta Pusat, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 10320
      semoga bisa membantu

  5. dear pak Hendri,

    saya mau tanya pak, konsekuensi apa yang diterima oleh pembeli apabila tidak menandatangani BAST..

    Trims
    GBU

    • Dear Pak Danny
      Ada 2 Konsekuensi yang dapat diterima oleh pembeli jika tidak mau menandatangani BAST
      1. Konsesekuansi negatif- pembeli dianggap sudah menerima atas semua pekerjaan secara sepihak oleh penjual dan tidak ada komplain lagi. Biasanya ini tercatat didalam PPJB (jika dalam waktu … hari setelah BAST-1 diserahkan pembeli tidak menandatangani maka dianggap sudah diterima 100%.
      2. Konsekuensi Positif- Penjual akan memperbaiki pekerjaan seperti yang diminta oleh pembeli sehingga pembeli dapat menerima hasil pekerjaan dari pemjual

      saya harap cukup puas dengan jawaban saya

      trims

      henri

  6. Dear Bpk. Hendri,

    Terkima kasih atas pencerahannya. Apakah bayar jika kita minta bantuan YLKI atau LBH Jakarta?

    Terima Kasih

    Salam

    Aulia.

    • Pagi bu Aulia

      Pasti ada bayar biaya perkara bu.. tapi kalau di yayasan atau LBH milik pemerintah biaya perkaranya akan dilihat dari kemampuan kita membayar dan harta yang kita miliki. Maaf kalau ibu termasuk golongan yang tidak mampu biasanya akan di gratiskan. tetapi kalau golongan yang mampu akan dikenakan tarif perkara dari pemerintah, kalau tidak salah tidak lebih dari 500 ribu rupiah, diluar biaya yang diminta dari instasi-instasi pemerintah lainnya.
      tetapi saya pernah berhubungan dengan LBH jakarta waktu pembelian Apartemen, dan PPJB tidak segera di serahkan setelah tandatangan kedua belah pihak. Akhirnya LBH Jakarta baru saja meluncurkan somasi ke developer. pihak developer segera memberikan PPJB, Kwitansi dan surat-surat lainnya yang saya minta. belum sampai ke perkara pengadilan, saya cuma membayar 75 ribu rupiah saat itu.
      saya pikir cukup fair bu.. asalkan kita jujur di dalam mengisi fomulirnya nanti

      thanks

      henri

  7. Dear Pak Hendri,
    Tetangga saya punya kasus dy terlambat mengenai serah terima unit yg dy beli, Di ppjb unit selesai september 2015 tp jika terlambat pembeli memberi waktu 3 bulan yaitu sampai December 2015, jd sampai sekarang sdh 6 bulan terlambat.pembeli sdh mengajukan Surat complain Di januari 2016 Dan baru Di response juni 2016 dengan nilai kompensasi 1permil perhari Dr sisa pembangunan yg belum selesai dengan pengenaan denda maks. 6%. yg jd pertanyaan saya:
    1. Jika sudah menerima kompensasi Dan keterlambatan masih berlarut2 a apakah kita masih punya hak untuk complain atau sudah tdk punya hak lg karena sdh menerima kompensasi
    2. Kebetulan PPjb yg dipegang pembeli hilang, sudah Minta berkali2 ke Pajak developer Dan pihak bank masih Blum diberikan jg, kita hanya punya scan copy ppjb lembar pertama Dan terakhir saja, apa yg lebih baik pembeli lakukan mengenai documents ini ?
    Terima kasih sebelumnya pak

    • selamat pagi pak nur. terimakasih sudah menanyakan kepada saya atas tanggapan dari blog saya. saya mencoba menjawab
      1. kompensasi masih bisa di tuntut hingga mencapai angka maksimal dari perjanjian . misalkan perjanjian 6% dan unit belum di serahterimakan maka angka denda permil akan terus berjalan hingga mencapai nilai maksimal tersebut. setelah mencapai nilai maksimal kompensasi tidak akan berlanjut lagi, tetapi komplain masih boleh di lakukan karena itu merupakan hak konsumen yang ter lindungi di UU Perlindungan Konsumen no 5 tahun 1999 selama unit tersebut belum diserahterimakan oleh pengembang.
      2. PPJB hilang bapak harus melaporkan ke polisi perihal kehilangan surat berharga tersebut, karena jika tidak ada bukti surat kehilangan Bank tidak akan memberikan lagi karena tidak ada dasar. Jika sudah ada surat kehilangan pihak ke tiga yaitu bank maupun pajak wajib memberikan kepada pihak pembeli copy dari surat berharga tersebut. karena itu merupakan bukti jika sudah dilakukan jual beli dan sebagai bukti di pengadilan jika ada kasus kelak.
      saya harap jawaban saya cukup membantu bapak,,salam sejahtera selalu

  8. Selamat malam Pak Hendri,
    Saya ingin sedikit konsultasi, mohon petunjuknya.
    Saya membeli sebuah apartemen dan sudah mendapatkan surat keterangan lunas per tgl 27 Okt 2015.
    Di PPJB SRS tertulis bahwa : “Pihak pertama (penjual) akan melakukan pernyerahan fisik secara bertahap DIMULAI tgl 1 Desember 2015, dengan toleransi 145 hari kerja.
    Tertulis juga : “Apabila pihak penjual tidak dapat melakukan serah terima pd Tgl Penyerahan sementara pihak pembeli telah membayar lunas seluruh kewajiban pembayarannya, maka pihak penjual akan dikenakan denda keterlambatan sebesar 1 ‰ (satu per mil) per hari dengan maksimal denda sebesar 3 % dari harga pembelian.”

    Pertanyaan saya :
    1. Toleransi 145 hari kerja itu bagaimana perhitungannya? Apakah cuti bersama (Natal, Tahun Baru, Idul Fitri, ) dihitung hari kerja atau hari libur? Atau tgl merah dan hari minggu saja yang dihitung bukan hari kerja?
    2. Apakah saya sudah berhak mengajukan surat denda keterlambatan kepada pihak penjual, karena saat ini pihak developer sudah melakukan serah terima secara bertahap dari lantai bawah. (Kebetulan unit saya di lantai 20, saat ini serah terima baru sampai lantai 6 –> info dari bagian serah terima). Namun jika saya melihat secara fisik, bangunan belum selesai sempurna dan masih banyak pekerjanya.
    3. Menurut info dari pembeli lain, pada saat serah terima, pihak pembeli harus membayar AJB padahal sertifikat belum pecah dan membayar biaya pemeliharaan gedung selama 3 bulan. Apakah biaya2 tsb harus saya bayar, jika tidak, apa sanksi bagi saya.
    Demikian pertanyaan saya Pak, mohon petunjuk dan bantuannya.
    Terima kasih sebelumnya.

    GBU

    • Dear Bu Vella, maaf baru balas kebetulan saya lagi dinas di luar sehingga tidak bisa menyentuh komputer beberapa bulan terakhir, saya akan mencoba menjawab pertanyaan ibu.
      1. 145 hari kerja itu terhitung 5 hari seminggu tidak termasuk hari sabtu dan minggu, hari besar, dan hari cuti bersama, menghitungnya adalah 145 hari kerja tersebut (yang rata-rata 1 bulan memiliki 22 hari kerja) di tambahkan sejak tanggal 1 Desember 2015.
      2.jadi kalau dari tanggal 1 des 2015 harusnya serah terimanya adalah tanggal 1 juli 2016, jika belum terima artinya developer terlambat menyerahkan, sehingga ibu berhak mengajukan surat denda keterlambatan.
      3. saat serah terima memang dokumen AJB harus di bayar dahulu sebelum ibu mandapat sertifikat pemecahannya. Karena untuk unit APT ada unit yang menjadi milik sendiri dan ada area yang menjadi milik bersama, sehingga sertifikatnya biasanya cukup lama proses pemecahannya. Jika ibu tidak bayar, bisa lihat di akta tersebut adakah sanksi yang akan ibu terima, jika tidak ada ibu boleh menolak dikenakan sanksi keterlambatan tersebut.

      semoga bisa menjawab pertanyaan ibu..
      salam & GBU

  9. Dear Bpk Hendri,
    Hampir sama dgn kasus Bu Aulia, hanya saja sy sudah dijanjikan kompensasi oleh pihak developer akan dibayarkan perbulannya ke kontrakan sy sampai dgn serah terima. Tetapi sampai saat ini (sudah telat 5 bulan, terhitung sejak akad dan perjanjian PPJB) dana kompensasi belum sy dapatkan. Dengan alasan masih menunggu dan menunggu proses pencairan oleh Atasan / Kepala dr bagian keuangan developer tersebut. Mohon pencerahannya Pak Hendri, apakah sy harus tetap menunggu dana kompensasi tersebut atau segera minta bantuan ke YLKI / LBH. Trims

    • Dear pak Asrul
      ini tergantung kesabaran bapak, umumnya kompensasi akan di terima sejak 100 hari atau 3 bulan keterlambatan. Bapak boleh kejar terus developer hingga mereka membayar dengan sedikit memberikan pernyataan kalau bapak akan bawa ke ranah hukum jika tidak di bayarkan segera. jika belum bergerak juga bapak bisa minta bantuan YLKI/LBH tetapi biasanya ada sucsess fee yang cukup besar yang di minta tim hukum sehingga kadang kompensasi tersebut kurang layak di dapatkan. tergantung bapak nego ke pihal lawyer bapak soal fee yang mereka bisa terima

      terimakasih

  10. Selamat pagi P.Hendri.

    Saya mau tanya apakah ada aturan developer menagih denda setelah semua angsuran sudah lunas. dan di awal dia gak kasih tau.
    Karena kasus saya ini ada beberapa angsuran saya terlambat bayar dan mereka tidak pernah minta saya bayar sebelumnya dan pihak pemasaran juga sempat info dia tapi gak ada komentar apa2. terus sekarang dia menagih pada saat saya sudah lunas semua angsuran nya dan untuk di ketahui jumlah dwndan yg di minta cukup besar sampai 42 juta. sedangkan harga apartemt sebesar 320 juta. tolong kasih info kepada siapa saya harus me lapor untuk menyelesaikan masalah ini.

    • Dear Bapak/ibu Basefie

      Denda akan tetap berjalan jika itu terlampir di dalam AJB/perjanjian, jika tidak mereka tidak berhak menagih denda.
      dan soal denda mereka di wajibkan memberitahukan nilai denda tersebut setiap bulannya. jika bapak merasa di rugikan akibat denda yang tidak seimbang/ memberatkan salah satu pihak akibat kelalaian pihak lain untuk memberitahukan, bapak bisa laporkan ke YLKI.
      trims

  11. Selamat pagi pak hendri.
    saya mau konsultasi dengan bapak. Saya membeli perumahan dan sudah melunasi DP dan uang kelebihan tanah. Sudah 8 bln sejak pelunasan DP (28 desember 2015). Waktu sy cek belum ada pembangunan dan saat saya tanyakan developer bilang tidak jadi membangun karena masalah tanah masih belum selesai. Developer memberi pilihan memindahkan kelokasi lain atau mengembalikan uang. Lokasi baru ada diluar kota. Kalau saya meminta kembali uang pasti saya rugi. Yang saya tanyakan apa kompensasi yang saya dapat karena uang saya sudah ada sama mereka lama kalau dihitung dari awal pembayaran sudah 14 bulan. Seteh saya baca PPJB disitu ditulis pembatalan hanya jika dari pihak kedua saja, pihak pertama tidak ada, dengan mengecualikan KUUHP pasal 1266 & 1267. Dan jika ada keterlambatan pihak pertama/developer membayar 1/mil/hari dan sebesar-besarnya 5%. Jika diminta uang kembali, uang baru akan dikembalikan 1 bulan setelah penandatanganan surat pembatalan, kalau saya tandatangan surat pembatalan pdhl bukan saya yang membatalkan, sesuai PPJB saya yang dipotong DP 50%, dan juga kalau saya tandatangan sebelum ada uangnya saya takutkan uang saya tidak akan kembali.
    Saya mohon advise dan petunjuk pak hendri.
    terimakasih sebelumnya.

  12. Selamat malam pak, mohon pencerahan..
    Saya membeli sebuah apartemen dan sudah membayar lunas melalui transfer rekening di bank per juni 2016 (3 bln yg lalu, sesuai / bareng dgn jatuh tempo serah terima)..
    Sampai saat ini saya blm pernah menandatangani pra ppjb..
    Developer :
    1. Pihak developer Meminta waktu 4 bulan tempo untuk menyelesaikan pekerjaan sampai dengan fisik selesai..
    2. Apabila sampai tenggang waktu yg diberikan blm selesai, develepor menghitung denda keterlambatan dihitung dari sisa progress yg telah dilaksanakan dilapangan..
    Misal ;
    progress yg sdh selesai 70%
    Maka denda yg dihitung : 30% x harga jual

    Pertanyaan :
    1. Saya merasa dirugikan bgt, apa yg hrs dilakukan sedangkan saya blm tanda tangan pra ppjb / apalagi ppjb..
    2. Developer bilang, tenggang waktu itu sdh umum dan dipakai developer apartemen yg lain..
    3. Apakah perhitungan denda itu dinilai dari sisa progress yg blm terpasang oleh pihak kontraktor (sy kan konsumen, gak ada hubingan nya dgn pihak developer dan kontraktor)

    Saya merasa dibodohibdgn ketidak tahuan saya.. Mohon info nya pak dan anjuran nya sedetail nya agar saya bisa faham..
    Terima kasih sebelumnya

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Why ask?