Langkah Menghadapi Developer Nakal

RABU, 05 MARET 2014

Pertanyaan:
Langkah Menghadapi Developer Nakal
Hukumonline yang terhormat, saya telah melakukan pembelian kredit rumah di Sepatan Tangerang secara indent. Kami telah melakukan akad kredit pada bulan Februari 2013, namun rumahnya belum kunjungan dibangun. Dalam perjanjian, batas waktu untuk pengembang yaitu sampai bulan April 2014, apabila lewat dari batas waktu yang ditentukan maka akan diberlakukan wanprestasi dengan denda 1%. Untuk blok yang lain sudah dibangun asal-asalan saja dengan mengenyampingkan klasifikasi yang pernah dijanjikan. Yang ingin saya tanyakan, dapatkah saya mengajukan proses hukum terhadap developer atas wanprestasi tersebut dan bagaimana prosedurnya? Lalu dengan pelanggaran spesifikasi bangunan, seperti di brosur disebutkan pakai bata merah tetapi realisasinya pake hebel, besinya cuma 6mm, fondasi cuma 20cm dan beberapa pelanggaran lainnya di lapangan (ada bukti dokumen), bagaimana prosedur untuk memperkarakan developer nakal tersebut? Terima kasih.

GOLOCURU
Jawaban:
http://images.hukumonline.com/frontend/lt4b4589aa5409c/lt4fa7a55a46ac4.jpg

Pertama yang harus diperjelas lebih dulu adalah sudah sejauh mana Anda sebagai konsumen telah melaksanakan kewajiban yang sudah diperjanjikan. Misalnya melengkapi persyaratan administrasi dan melakukan pembayaran sesuai kesepakatan.

Bila Anda telah melaksanakan semua kewajiban tetapi ternyata pihak pengembang (developer) tidak memenuhi kewajibannya, Anda bisa menanyakannya terlebih dulu. Prinsipnya adalah upayakan untuk menempuh penyelesaian permasalahan ini secara baik-baik.

Namun jika tidak didapat titik temu dalam upaya perundingan tersebut, ada baiknya Anda melayangkan teguran/somasi terlebih dulu yang isinya mengingatkan developer harus melaksanakan kewajibannya sampai batas waktu yang telah disepakati. Atau jika batas waktu yang diperjanjikan telah terlewati, Anda bisa kembali memberikan tenggat waktu kepadadeveloper untuk memenuhi kewajibannya. Lebih lanjut mengenai somasi, dapat Anda baca dalam artikel yang berjudul Apakah Somasi Itu?

Kalau developer bergeming, Anda bisa menempuh jalur hukum dengan menggugat pelaku usaha dan sekaligus melaporkan developer secara pidana.

Untuk gugatan, Anda bisa melakukannya melalui lembaga penyelesaian sengketa pelaku usaha-konsumen yaitu Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) atau ke peradilan umum.

Di peradilan umum, gugatan dilayangkan atas dasar wanprestasi atau ingkar janjinya pihak developer. Dalam gugatan ini, Anda bisa menuntut ganti rugi dan juga bunga berupa hilangnya keuntungan yang sudah diperkirakan atau dibayangkan oleh kreditor seandainya tidak terjadi wanprestasi. Lebih lanjut mengenai wanprestasi dapat dibaca dalam artikel Menentukan Bunga dan Denda dalam Wanprestasi serta artikel PMH dan Wanprestasi.

Secara pidana, Anda juga dapat melaporkan developer dengan tuduhan melanggar Pasal 8 ayat (1) huruf f Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UU Konsumen). Pasal ini pada intinya melarang pelaku usaha untuk memperdagangkan barang yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan barang tersebut. Dalam kasus ini, developermembangun tidak sesuai dengan ketentuan spesifikasi bangunan yang terdapat dalam brosur dan yang telah dijanjikan sebelumnya.

Pelaku usaha yang melanggar ketentuan tersebut terancam sanksi pidana paling lama 5 tahun atau denda maksimal Rp2 miliar. Ancaman sanksi ini termuat dalam Pasal 62 UU Konsumen.

Ancaman pidana lain bagi developer yang membangun perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi dan persyaratan yang diperjanjikan juga diatur dalam Pasal 134 jo Pasal 151 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU Perumahan). Yaitu denda maksimal Rp5 miliar.

Selain sanksi denda, developer tersebut juga dapat dijatuhi sanksi administratif sebagaimana terdapat dalam Pasal 150 UU Perumahan. Sanksinya mulai dari peringatan tertulis, pencabutan izin usaha, hingga penutupan lokasi.

Sekedar memberikan contoh, dalam perkara nomor 324 K/Pdt/2006, Mahkamah Agung menguatkan putusan Pengadilan Tinggi Medan yang menghukum developer telah melakukan wanprestasi karena tidak dapat menyerahkan rumah pada tanggal yang diperjanjikan. Bahkan Mahkamah Agung secara tegas menolak dalil developer yang berlindung di balik krisis moneter dan naiknya harga bangunan sebagai alasan mundurnyawaktu penyelesaian pembangunan rumah.

Demikian yang dapat kami sampaikan, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1.    Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen;

2.    Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Referensi:

Putusan Mahkamah Agung 324 K/Pdt/2006.

sumber : http://www.hukumonline.com/klinik/detail/lt53152d2d964be/langkah-menghadapi-developer-nakal

5 thoughts on “Langkah Menghadapi Developer Nakal

  1. Selamat malam,

    Saya membeli satu unit di daerah Buaran Indah Tangerang dengan tunai. DP pada saat perjanjian jual beli, dan kemudian pelunasa pada saat AJB (November 2015), sekarang sedang menunggu pemecahan sertifikat induk dan balik nama. sewaktu saya hendak instal jet pump, saya diberi tahu bahwa airny tidak keluar dan kedalaman sumur hanya 8 meter. Saya sudah coba menanyakan ini kepada pengembang, ttp mereka sepertinya angkat tangan dan menyarankan saya untuk memperdalam sumur tersebut dengan biaya sendiri. Apakah saya dicurangi dalam hal ini oleh pihak developer? Apakah saya bisa melayangkan somasi dan melaporkan hal ini kepada pihak berwenang? terima kasih atas jawabannya.

    • Dear Pak Handi
      coba bapak lihat di brosur atau di AJB apakah pembeliannya tertulis untuk air tanah sampai keluar atau tidak. jika tidak tertulis di brosur artinya bapak handi tdk punya bukti yang kuat untuk melakukan somasi. Artinya bisa saja di katakan ” developer memberikan niatan baik untuk membuatkan sumur sebagai fasilitas” jadi klo di brosur tertulis air tanah tetapi tidak tertulis hingga keluar air tanah maka yang tertulis di brosur atau ajb hanya mengatakan pemberian fasilitas untuk pengadaan air tanah dan tidak sampai keluar.
      yang kedua pengeboran air tanah itu tidak diijinkan oleh pemerintah walaupun untuk kebutuhan rumah tinggal. bisa dikatakan developer dan pemilik melanggar hukum jika melakukan pengeboran tanpa ijin dari badan meteorologi dan geofisika pemerintah tanggerang. artinya yang dilakukan developer sedalam 8 meter hanya standard yg diijinkan untuk rumah tinggal. jikalau lebih dari segitu harus ada perijinan dari dinas dan instasi terkait.Jadi jika developer memperdalam pengeboran hingga keluar air artinya dia sudah melanggar hukum yang berlaku di indonesia. Ijin operasionalnya dapat dicabut dalam setiap pekerjaan yang dilakukan developer tersebut.
      juga perlu saya informasikan pembayaran iuran air tanah yang diijinkan lebih tinggi 60% dari air PDAM.
      kalau saran saya yah pak.. bukannya membela developer, jika untuk air tanah bapak melakukan somasi bapak juga bisa dikenakan pasal pencurian oleh PEMDA jika kasus ini bergulir ke pengadilan.
      sebaiknya bapak dengan warga bersepakat untuk dibukakan jalur air PDAM baru di unit bapak. Minimal 50 pelanggan yang meminta PDAM akan membukakan jalur baru ke wilayah bapak.

      saya harap jawaban saya cukup membantu

      terimakasih”

  2. Maaf sedikit menambahkan, dalam brosur cluster yg mereka bagikan tertulis air: air tanah. dan marketingnya pun bilang bahwa mereka menyediakan air tanah, hanya untuk jet pump ditanggung pembeli.
    Lalu kalau melakukan somasi, saya harus melapor kemana? terima kasih

  3. Selamat sore,,,
    Saya ingin sharing tentang permasalahan yang saya alami. Pada awal januari 2015 saya booking sebuah rumah di serang banten, pada awal y saya di beri janji oleh marketing developer rumah akan selesai d bangun 3 bulan. Namun stlah 3 bulan rumah masih blm ada perkembangan, malah mangkrak tidak ada petukang bangunan yang d lokasi. Saya sbagai konsumen tanda tanya!! Singkt cerita. Pada bulan mei 2016 rumah mulai d kerjakan oleh developer dan akhir y d capailah bentuk rumah yang 90%. Pada tahap inj rumah belum siap huni, ada sebagian hal yang terpenting blm terpasang seperti : septictank, listrik, pintu kamar mandi blm terpasang, saklar on / off lampu blm terpasang, air pam pum pun blm ada. suatu hari pihak developer sms saya bahwa rumah sudah slesai dan akan d akad kreditkan oleh developer pada hari selasa 06/09/2016. Dengan kondisi seperti itu saya menolak untuk menghadiri akad kredit. Akhir y saya d minta untuk datang k kantor developer bertemu pimpinan devloper tersebut. Setiba y saya d sana dan bertemu denagan pimpiman devloper, saya d tanya ” kenapa bapak tidak ikut hadir akad kredit?” lalu saya menjawab ” karna memang rumah blm bisa saya tempati, sedangkan saya ngontrak bulanan sebesar 500 rbu / bln. Kalo saya akad dan rumah blm bsa saya tempati berarti nanti saya bayar angsuran dobel donk! ” dengan kondisi saya seperti itu pihak pimpinan tdk mau tahu, lalu dia menyodorkan angsuran dp yang tlh saya bayar! Dan mengatakan ” saya tdk bisa melanjut kan rumah yang saya booking ini d karnakan sudah lewat”. Lalu dia menawari saya membalikan dp yang sudah masuk! Lalu saya menolak untuk d balikan dp tersebut karna saya merasa sudah banyak rugi materil maupun non materil selama hampir 2 tahun menunggu rumah tersebut. Dengan tdk ada y jalan keluar akhir y saya meminta untuk datangkembali hari esok atau pun lusa. Rencaba saya ingin membawa kk kandung saya untuk menemani saya! Tetapi pimpinan developer menolak untuk tidak membawa siapa pun dalam urusan ini. Kalu saya membawa orang lain maka pimpinan developer tidak bersedia melayani saya! Hingga saat ini saya msh kesulitan untuk bertemu pimpinan developer tersebut! Dalam hal ini saya meminta pencerahan dari bapak tentang permasalahan yang saya hadapi. Dan apakan tindakan saya menolak akad kredit benar atau salah? Trmakash

    • Dear Pak deden
      dalam kasus bapak, bapak tidak salah.. itu hak bapak untuk menolak hadir saat akad kredit
      developer takut bapak membawa orang lain, karena orang lain pasti mereka anggap pengacara/polisi karena statusnya mereka salah
      saran saya, bapak bawa kasus ini ke Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) biaya perkara cukup murah kok
      cm 50-100 ribu saja, tetapi mereka akan terbitkan surat peringatan ke developer yang biasanya bisa membuat developer
      menurut kemauan bapak.

      trimakasih

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Why ask?